דוגמאות הסכמים

טיפים לרכישת דירה

טיפים לרכישת דירה
פורסם באתר מוטקה   -  www.motke.co.il
רכישת דירה מקבלן היא לא קניה בסופר. העובדה שהקבלן מעביר לכם הסכם בגודל של ספר לא צריכה להרתיע מלקרוא, להבין להעיר הערות ולדרוש תיקונים. על ידי עריכת תיקונים ושינויים בחוזה תוכלו להפחית סיכונים ולעיתים גם לחסוך הרבה כסף. אז.., ריכזנו לכם, כמה טיפים חשובים. שלא יהיה כבד מידי. 
 
שלום לגולשי מוטקה היקרים, 
נעים להכיר, אני עו"ד יניב גבע ואני אצטרף לניהול פורום הייעוץ המשפטי.  
במסגרת הפורום אשתדל לתת לכם מענה מהיר ומקצועי במגוון תחומים משפטיים, כגון: מקרקעין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזיקין, חוזים, צוואות וירושות, ארנונה ורשויות ועוד. אל תתביישו לשאול...
בינתיים, במידה והחלטתם לרכוש דירה, רכזתי עבורכם מספר טיפים חשובים:  
 
תתמקחו. 
מתי בפעם האחרונה הייתם בשוק? אני עוד זוכר את הימים שהמקל עם המחיר שתקוע בין הפירות היה רק המלצה וכל דבר היה נתון למו"מ. 
 
מאז הדברים השתנו. בשוק כבר לא מתמקחים. 
 
לעומת זאת, בכל מקום אחר דווקא כן! בבנקים, בחברות ביטוח, בחברות התקשורת ועוד. בהחלט רצוי ואף חובה לנהל מו"מ. מקסימום יצליח. ותתפלאו – זה בהרבה מקרים מצליח. 
 
ומה הקשר לנדל"ן אתם שואלים? 
 
גם כאן – ניתן להתמקח על הכל! חוזה קבלן הוא בד"כ ספר עם כמה עשרות עמודים שבעיקר מטילים עליכם, הרוכשים, אחריות וחובות ומטלות ו...ו...בד"כ גם יגידו לכם 
שמדובר בחוזה סטנדרטי שלא ניתן לשנות והוא קבוע לכולם. 
אז אגלה לכם סוד: אף חוזה אינו קבוע. רצוי להתייעץ בבעל מקצוע. 
 
זכרון דברים/ כתב הסכמה עקרוני / מתווה עקרונות וכל שאר הניסוחים.
הגעתם למשרד מכירות, מצאתם את דירת חלומותיכם, אתם כבר יכולים להריח את הצבע הטרי. מושלם. סוכני המכירות רק מבקשים מכם לחתום על הסכם עקרוני עם התנאים הבסיסיים כדי שלא תפספסו את ההזדמנות. רק פרטים בסיסייים כגון: איזו דירה, מחיר, מועד מסירה משוער וכיוצא באילו. 
 
טעות! 
 
 אנא. אל תחתמו על שום דבר. אם בכל זאת נכנעתם ללחצים, הוסיפו (אפילו בכתב ידכם) שחתימת ההסכם הסופי מותנית באישור העו"ד שלכם ובמידה ולא תהיה הסכמה – אתם נפרדים כידידים ובלי חובת פיצוי כלשהי.  
 
לא. לא מספיק להיעזר בעו"ד של הקבלן.
הוא לא באמת מייצג אתכם ולא דואג לאינטרסים שלכם. לא. לא ניתן להיעזר בבן של השכן שלומד שנה שלישית משפטים. תתייחסו ברצינות, זו כנראה ההשקעה כי גדולה בחייכם. 
כמו שלא בונים בית בלי מהנדס. לא רוכשים אותו בלי עו"ד. 
הסכם מכר כולל עשרות ומאות סעיפים ותתי סעיפים, חלקם מקפחים אתכם, חלקים כובלים אתכם, חלקם אינם מאפשרים לכם גמישות . אתם חייבים עו"ד שידאג לאינטרסים שלכם ושלכם בלבד תוך מציאת איזון מתאים למול מגבלות הקבלן. תפקידו של העו"ד שמייצג אתכם הוא לעבור על החוזה סעיף סעיף ולדרוש שינויים היכן שצריך או לפחות להתריע לגבי המשמעות. בחלק מהמקרים מדובר בשינויים שמשמעותם חיסכון של הרבה מאוד כסף. 
 
 
רישום הזכויות.
יש נטייה לקבלנים מסוימים לקבוע בחוזה תשלום עבור רישום הזכויות שאינו מוגבל בסכום. הגבילו בסכום! אפשר וצריך לקבל הערכת עלות ולקבע אותה. 
 
מכתב החרגה. 
וודאו שאתם מקבלים כזה ועוד יותר מכך וודאו שאתם יכולים לקבלו מיד עם העברת מלוא התמורה לקבלן ובלי קשר למצב הבניה בפועל. 
 
מה זה בכלל מכתב החרגה אתם שואלים? יפה. אז כך: קבלן צריך מימון מהבנק כדי לבנות את הבניין. הבנק מבחינתו רוצה בטוחה להלוואה וכך הנכס שאתם קונים, למעשה אינו שלכם בכל תהליך הבניה אלא משועבד לבנק ע"י הקבלן כבטוחה. עד שתקבלו מכתב החרגה. מכתב ההחרגה, כשמו, מחריג את הדירה שרכשתם משאר הפרויקט ומבטל את השעבוד שנתן הקבלן לבנק על הדירה שלכם. חשוב נכון? 
 
לצערנו, כנראה שבנק אחר (הבנק שהעניק לכם משכנתא) ישעבד את זכויותיכם בנכס, אבל זה כבר סיפור אחר.  
 
פרשת חפציבה – לקחים. 
פרשת חפציבה, שהשאירה עשרות רוכשים ללא כסף וללא דירה הביאה לשינוי בחוק המכר, שמחייב את הקבלן להעניק לרוכשי הדירות בטוחות לכספם. ישנם מס' חלופות אבל ההמלצה שלנו: תתעקשו על ערבות בנקאית. אולי לא תמיד זה אפשרי, אך במרבית המקרים לא צריכה להיות בעיה. 
ערבות בנקאית משמעותה שאם חלילה הקבלן לא משלים את הדירה או לא יכול להעביר לכם את הזכויות בה – הבנק יחזיר לכם את כספכם. 
 
מחיר הדירה.
חושבים שהמחיר שסגרתם הוא המחיר הסופי? חשבו שוב. 
בד"כ המחיר מוצמד לעליית המדד בזמן הבניה ועד למסירת הדירה וביצוע כל התשלומים. 
 
עד כה מקובל. 
 
איזה מדד אתם שואלים? הקבלנים בד"כ מעדיפים (אתם יכולים לנחש מדוע) הצמדת המחירים למדד תשומות הבניה על פני המדד הכללי. גם כאן – נהלו מו"מ.  
 
איחור במסירת הדירה. 
לא נעים אבל...קורה. דיי הרבה אפילו. 
חוק המכר מאפשר לקבלן חריגה של 60 ימים ללא פיצוי הדיירים. 
ההסכמים בד"כ מנוסחים באופן כזה שלא רק שאתם לא מקבלים את הדירה בזמן אלא גם משלמים את עליית המדד בזמן האיחור – אם הייתה עלייה.  
 
שינויים
שימו לב שכל שינוי יעלה לכם הרבה כסף בשלבים מאוחרים. אחד הדברים המרגיזים ביותר זה לגלות שאם החלטתם לבטל נקודת חשמל אתם מקבלים זיכוי זעום אבל אם תרצו להוסיף אחת זה כבר יעלה לכם מאות שקלים ויותר. שימו לב, בד"כ אתם מזוכים לפי מחירון הקבלן אבל מחויבים (כשרוצים תוספת או שינוי) לפי מחירון צרכן. מדובר בפערים עצומים. 
 
בנוסף, אם החלטתם לבחור ריצוף שלא כלול בהצעת הקבלן, קחו בחשבון שתידרשו (מעבר לתשלום נוסף על המרצפות לעומת זיכוי אפסי, מעבר לתוספת בגין העבודה, הגם שלעיתים היא אותה עבודה שממילא הייתה נעשית) לרכוש כ 20% יותר מרצפות מהכמות עליה זוכיתם.  
 
אחריות הקבלן ממנו רכשתם. 
לעיתים לקבלנים יש נטייה להשתמש בקבלני משנה שהם משתמשים בקבלני משנה בעצמם שגם הם משתמשים בקבלני משנה ו...הבנתם את הנקודה. 
זה נהוג (עד גבול מסוים) אולם עליכם לוודא שתמיד, לא משנה מי קבלן המשנה, תמיד הקבלן הראשי הוא זה שנושא כלפיכם באחריות. ממנו רכשתם. על המוניטין שלו הסתמכתם. הוא תמיד בתמונה.